윤상원왈...

## ANTI 아파트의 진실! [67]

조회 843210.07.03 01:48

윤상원sangwon****

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• 지구 모든 나라에서는, 티끌만도 못한 대지 지분위에 붕 떠있는 공구리 박스는 토지의 종속물로 간주하여, 아예 아파트는 건물 등기부 자체가 없단다. 다시 말해 공동 다중 수용소인 아파트는 부동산이 아닌 소모품(동산)으로 취급 한다는 뜻이란다.

이들 아파트 건물을 등기부에 등록을 못하게 하는 것만으로도, 국민들의 의식 구조에서, 아파트는 간단히 소유의 대상에서 제외 되고 만단다.

 

그리하여 그들은 매년 5~6% 씩 감가상각 한 값으로 거래 하다가 20년차 지나가는 순간 “거의 빵원” 값 아니면 거래 불가가 되고 만단다. 이 얼마나 합리적인 거래 방식 인가 말이다. 내 말이 안 믿긴다면 JAPAN 야후 real estate site 에 들어가 함 확인해 보거라.

 

이제 고층 아파트 “재건축 쓰나미 참사” 순환 주기가, 공구리 박스 역사 40년 만에 찾아오게 됨으로서, 서서히 아파트가 부동산이 아닌 전 가족 알! 거! 지 만드는 사악한 상품 인 것을 눈치 채기 시작 했단다.

 

노태우 정권 때 지은, 1기 신도시 포함, 오리지널 소금 골재 악파트 인 200만 개,( 이때는 노태우 대선 주요 공약인 200만 개를 이행하기 위해서 바다 모래를 퍼 올리지 않을 수가 없었단다. 그 때에는 북방 외교가 개방 되지 않은 상태라 북한, 중국에서 모래, 자갈 을 수입 할 수가 없었던 시기 였단다.)

 

글고 박정히 전두환 정권 시절에 지은 30년 차 넘어가는 썩다리 아파트 150만 개, 합이 350만 개는다음 정권 내에서 토지를 강제 수용, 또는 재건축 쓰나미 참사로 모조리 절대 빈곤층으로 전락 할 것임!

 

이들을 목격한 전국의 아파트 소유자들이 입에서 뿜어내는 으악! 소리와 함께 아파트 시대는 영원히 막을 내리게 될 것이란다.

 

아파트는 기펜제.

 

기펜제 라 함은 열등 상품 중에 열등상품 임을 뜻한단다. 이들 상품은 수요 공급의 만고 진리의 원칙이 통하지 않는 상품을 뜻한단다. 수요가 아무리 늘어도, 공급이 아무리 줄어도 오히려 값이 내려가는 상품을 말한단다. 즉 기피 상품이란 말이지.

대체효과( 재건축 ) 대비 소득효과가 쨉이 안 되는 상품이란 말이지. 그야말로 쓰레기 취급당하는 상품을 뜻한단다.

 

언제부터? 바로 대단위 단지 내, 고층 아파트 재건축 쓰나미 참사가 단 한 건이라도 쓸고 지나가,으악! 소리가 들리는 순간부터, 아마~ 은마 나 분당이 시범 케이스가 될 걸? 근디~ 이것조차도 앞으로는 가망이 없게 될 걸? 왜?

 

산업은행, 기업은행, KDI, 상공회의소 등 보고서대로 2011년 초반 까지 50% 폭락을 거쳐

 

2012년, 33곳에 이르는, 서울 총 면적의 8% 이르는, 강북 뉴타운 동시 다발 입주 완료로 (용적율 상향 조정으로 최하 40만 개 이상) 역전세 대란 아비규환으로 2차 폭락. 경기도 뉴타운 지구는 넘 넘 많아 파악 불능 이니까, 속 편히 빼버리고 말자꾸나.

 

2013~2014년, 10개 신도시(75만 개), 서울 그린벨트 내 반 값 보금자리 100만 개 + 이곳에 오세훈이 장기 전세 시프트 20만 개 속속 입주로, 빈집대란 기절초풍을 거쳐 3차 폭락

 

문제는 2011년 중에, 태평양 건너서 날라 온 파편 몇 조각에 불과한 리먼은 점심 먹고 잔돈도 안 되는, 한반도 한복판에서 벌어지는 한국판 금융위기인, 한국판 서브 발발로, 아파트 는 초토화 될 것이라는 것!

제 2차 한국판 금융위기 강도는 1차 금융 위기 였던 IMF 는 비교조차 할 수가 없단다. 그 당시 개인 빚은 180조원, 지금은 913조 원( 카드론, 오토론 등 포함) 이 넘는단다. 1차 금융위기 당시에는 가짜 부동산 아파트는 무려 70% 폭락하여 전세 값 이하로 한참 꼬라박히고 말았다는 것. 그리하여 본의 아니게 세입자들이 울며 겨자 먹기로 집 주인이 되고 말았다는 것.~ 을 거쳐

 

아파트는 반의 반 값 이상 꼬라 박혀, 재건축의 필수 요소인, 수익성, 사업성만을 담보로 하는 PF 대출이 불가능 하게 됨으로서, 그나마 망상에 사로 잡혀 있던 재건축마저도 완전히 물 건너 갈 수밖에......

그럼 남은 건 뭐? 주민 강제 소개 및 강제 토지 수용,

 

그런데 문제는....국민들이 마구니 상품인 아파트의 실체를 완전히 알게 됨으로서 ANTI 아파트 촛불 시위가 일어나, 주민 강제 소개 되는 족족 아파트 부지에서 단독 부지로 전환 시키지 않을 수 없게 될 것이라는 것. 더구나 일본처럼 국민들이 아무도 아파트를 쳐다보지 않게 됨으로서, 고층 아파트 재건축은 물 건너가고 말 것임.

(수많은 외국의 사례 있음)

 

이렇게 되면......

 

33평 기준, 대지 지분이 10평인 아파트는 4평 밖에 보상을 받을 수 없게 된다는 것! 왜?

 

아파트 대지 지분은 단독과 달리 “단지 전체 면적” 대비 지분이란다. 단지 내 도로, 공원, 등 공공용지 포함 지분이란다. 만일 아파트 단지를 단독 동네 같이 구획정리를 시킨다면 60% 정도가 깨박살 나게 된단다. 철거비, 폐기물 처리비, 부담하고 나면?....... 뭔 보상금?

 

여기에 해결 방법은 딱 두 가지!

 

• 아파트 본성인 임대로 돌아가, 전량 국가 예산으로 그 곳에다 임대 아파트 만 짓는 것→ 국민적 저항은 없을 것이나. 멍바기가 국가 부채를 마구 늘려 놓아, 불가능하게 될 것임.

• 수용가의 40% 이상 자금력이 있는 자들을 15에서 20명 단위로 묶어(4평 * 15 = 60평), 제비뽑기 시켜, 한 명에게 은행융자 처리해 주어, 해결 하는 방식. 나머지는 구릉지 등에 긴급 텐트촌을 만들어, 일단 수용 처리 해 줄 것.

 

• 한강의 기적이라고? 아니란다. 울 나라 역사는 아파트 피바가지 분양으로 재벌의 산업자본을 만들게 했으니까. "아파트 피바가지" 로 이룬 기적이란다. 10대 재벌 중에 건설 사 없는 곳 있으면 나와 보라 그래.

 

• 내가 왕년의 건설 족으로서 다시 한 번 말해 주겠다. 아파트는 알 공구리 그 자체로서, 평당 실행 원가는 150만 원 이면 떡을 치고도 남는단다.

 

현재 하도급 단가는 어음으로 결제를 받으면서도 210~ 220만 원 이란다. 이들은 이 단가에서도 30% 이상 마진을 보고 있단다. 2년 이상 공사에서 30% 마진 안 보고 할 업자는 아무도 없단다. 그런데 가까운 일본 만 하드라도 어음, 하도급 제도는 완전히 철폐 봉쇄 시켰단다.

 

수없이 내 글에 달린 댓글 중언 중 현직 공무원의 증언 하나만 첨부하겠다.→

 

“저는 현직 아파트 공무과장으로써 느낀 점을 적습니다. 참고로 제가 있는 현장은 분양면적으로 따지면 평당218만원에 공사 중 09.08.31 18:22 IP 61.79.***.243”

 

그럼 아파트 고기 맛을 봐 돌아버린 오세훈 이의 07년 도 분양 원가 공개 증언을 알켜 줄까나? 

 

강서발산지구위치 서울특별시 강서구 내.외발산동 일원 면적 600,323.1㎡ 사업기간 2003년 10월 ~ 2008년 12월 사업시행자 SH도시개발공사 관련정보

 

발산1단지 33평형 분양원가 1억9천245만원!!

 

07년 5월 특별 분양하는 발산 1·3·6단지의 분양원가 가 공개됐다. 발산택지개발지구에서 건설하는 주택은 총 5,592세대로 분양아파트 2,787세대, 장기 전세주택 786세대, 국민임대아파트 2,019세대로 이 중 5월 현재 건축 공정률이 80%에 이른 1·3·6단지 33평형 979세대를 특별 분양한다. 특별 분양분에 대한 동ㆍ호 추첨은 5월31일 실시한다.

 

[출처] 발산 1·3·6단지 분양원가 및 분양가격 공개|작성자 하이서울

 

무려 천 여 가지에 이르는 원가 항목 중 지면 관계상 아마추어 인 여러분이 이해하기 쉬운 몇 가지만 집고 넘어가겠다.

 

• 33평형 분양 원가가 1억 9천만 원 이라면, 분양원가는 평당 590만 원

 

• 마곡 지구 바로 앞에 자리 잡고 있는 발산지구는, 보금자리 최고 요지인 강남 세곡 그린벨트 땅 값 보다 훨 비싼 곳인데도 평당 590만 원.

 

그런데 멍바기는 그린벨트 땅 값에 짓는 33평형 반 값 보금자리를 3억 6천에 분양할 것으로 예상 하고 있다.→ 평당 1100 만 원 이라면, 말로만 서민을 위한 생애최초 보금자리라면서, 광박에, 피박에, 쓰리고에, 흔들고 독박인 생애 최후의 무덤자리 가 될 것임.

 

• 분양 원가 공개 항목을 살펴보면, 도배 비용이 평당 4만 5천 원, 가구 비용이 155만 원! 하이고~ 조슬 까세요,

 

여러분! 아파트 도배종이는 전부 합지 란다. 글고 아파트 도배는 걍 공구리 표면에 발라 버리고 만단다. 단독 주택 업자는 고급 실크 벽지,+ 공구리 표면에 초배지를 반드시 바르고 도배를 한단다. 그래야만 곰팡이 쓰는 걸 방지 할 뿐 만 아니라, 기포 현상이 안 일어나고, 수 년 후 재벌 할 때, 손쉽게 할 수가 있단다. 이런 식으로 철저히 도배를 하더라도 평당 4만 원 이면 떡을 친단다. 막장 아파트 도배는 평당 2만 5천 원이면, 지글지글 할 수가 있단다.

 

가구 비용이 155만 원 이라니? 싱크대 + 신발장이 155만 원 이라니? 155만 원이면 공장도 가격으로 12자 짜리 고급 원목 자개장을 살 수가 있단다.

 

여러분! 아파트에 있는 싱크대 신발장 재질은 MDF 재질 이란다.( 폐자재인 톳밥 +접착제 본드 +  콜크 석어찌게 를 압착 시켜 만든 합판 ) 이는 유럽 미국 등에서는 사용 금지시킨, 유해 물질 합판이란다. 33평 기준 단 1개만 제작해도, 싱크대, 신발장 포함 35만 원 이면 썼다 벗었다 한단다. 이걸 수천 개 제작 주문하면? 그런데 가구 원가가 155만 원 이란다. 세훈아 너 지금 코미디 하니?

 

글고 유리공사가 평당 5만 4천 원 이라니? 하이고~ 말을 말자.

 

좋다! 분양 원가가 평당 590만 원 이라고 치자. 그런데 이 가격도 일본에서는 금지 봉쇄시킨 하도급 가격 이란다. 일본처럼 도급 가격으로 만 따진다면?

 

여러분! 경매 물건에서 감정 평가사들이 단독 주택을 평가 할 때는 대지 따로 평가, 건물 따로 평가 합니다 (복성식 평가 법, 잔존가치 평가 법)

 

보통 20년 차 단독 주택 건물을 평가 할 때는 관리가 잘된 건물인 경우 평당 잔존가치를 50만 원 전후로 평가 합니다. 20년차 지난 단독 건물 일지라도 최하 신삥 아파트 보다는 수명이 더 오래 갑니다. 왠지 아십니까?

물론 하중 관계 문제도 있겠지만, 아파트 골조는 달랑 목수 철근 공정만 있지만, 단독 골조 공사 에는 미장, 조적이 포함 되어 있답니다. 이로서 단독 골조 공사는 아파트 골조 비용 보다 배가 넘게 들어 감.

 

미장 공사 → 벽체를 순수 몰탈로 다시 싸바르는 공사

조적 공사 → 외벽을 벽돌로 감싸는 공사

 

이 두 가지 공사로, 산성화된 빗물 의 공격, 햇빛의 공격 차단으로 공구리 골조의 중성화를 막아 준답니다. 이로서 알 공구리 그 자체뿐인 아파트 보다 수명이 두 배가 넘게 되는 것이죠,

 

여러분 아파트는 상층부 소음으로 일 년에 수십 건 씩 살인 사건이 일어납니다. 소음으로 인한 민감도는 사람의 상상을 초월하게 만들 정도로 노이로제 상태로 몰아넣는 답니다.

여러분 아파트 높이는 2m 30 밖에 안 됩니다. 한 층에 방바닥 + 천정 슬래브 두께를 합하여 15cm 만 얇게 쳐도, 15층 기준으로 한 개 층을 더 해먹을 수가 있거든요,(15cm*15층 = 2m 30cm )

 

그런데 단독은 층고 높이를 더 높게 잡습니다. 그리하여 슬라브도 더 두껍게 칠 수가 있고, 고를 높이 만들어 천장을 덴조 처리 할 수가 있답니다.→

슬라브 천장에 상을 걸어 (약 3~4cm ) 석고보드로 또 한 번 더 마감을 시킨다는 말이죠,

그러니 소음이 전혀 없을 수밖에. 동네 단독 주택 업자한테 물어 봐라 그 들이 얼마에 공사를 맡아 공사를 하는 지...... 아파트 실행가는 평당 150만 원 이면 썼다 벗었다 한다니 까는?

 

제번 하옵고, 아파트를 집이라고 떠드는 분들 아파트를 부동산으로 착각하고 사시는 분들, 다시 한 번 말씀 드리지만 아파트는 집이 아닌 집단 수용소입니다. 아파트는 부동산이 아닌 한 20년 먹다 보면 빵원 되어 전 가족 알거지 되고 마는 치명적인 독약입니다.

 

아주 간단한 원리

 

작년에 이미 수도권 보급률이 105%를 넘었습니다. 적정포화상태에 왔단 말이죠.

쬠만 더 가면 과잉 포화상태에 도달 할 것입니다. 쬠만 더 가면 분당 은마로부터 아파트 집단 트라우마가 으악! 하고 발발 할 것입니다. 이로서 압축 빵원 시대가 열릴 것입니다.

 

이로서 아파트는 상기한 기펜제로 전락하고 말 것입니다. 이는 필연입니다. 이제 부터는 외국의 경우처럼 아파트는 매년 5~6% 씩 감가 상각된 값 아니면 아무도 쳐다보지 않게 될 것입니다. 아니, 아예 아파트도 빌라처럼 7년 차 넘어가면 쳐다보지도 않는 압축 빵원 시대가 이미 왔다고 보아야 할 것입니다.

 

이런 필연적인 결과를 놓고 대비 시켜 봅시다. 이자의 개념을 곰곰이 생각해 보면 복리 아닌 것이 없습니다.

 

이 복리의 원리로, 년 리 6.75% 씩 10년 상환 하면 원금의 100%가 이자로 지불 된단다.

 

예를 들어 4억 짜리 아파트를 2억 대출 받고 분양받은 사람의, 10년 후 경우

 

이미 이자가 원금만큼 다 들어가고 말았습니다. → 마이너스 2억

 

앞으로 아파트는 철저히 감가상각된 거래 아니면 거래 불가가 될 것임. 외국의 경우처럼 년 5% 씩만 감각 상각 시켜도 4억 짜리가 10년 후에는 2억

 

∴이자 지불 금액 2억 + 감가상각 비용 2억 = 4억 날라 갔음. 그러고도 대출 빚은 2억 그대로 남아 있음→ 아파트 잔존가치 대비 남아 있는 대출 원금을 비교 하면 이미 그 사람 재산은 빵원 임.

조만간 금리가 정상화 되어 4억을 은행에 예치한 사람의 돈은 배로 불어나 8억 되었음

 

빵원 : 8억 이라....... 이미 열차는 떠나 버리고 말았네? 은하 철도 999가 별거냐? 이런 걸 두고 은하 철도 999라고 하지.

 

06년 도에 그렇게나 말렸던 그때 그 사람,

경제 행위 의 대 원칙은 사람이 바글 거리는 곳에 가지 않는 것이라고 수 없이 말해 주었는데도 고집 부렸던 그 사람,

반값 세븐 다된 버블 세븐 지역에 10억 꼬라박은 그 때 그 사람,

 

지금은 10억 투자가 5억으로 반 값되고 말았지만 앞으로 썩다리 집합소인 버블 세븐 지역은 조만간 모조리 빵원 임을 깨닫게 될 걸?

 

우체국에 왕창 짱 박혀있는 내 돈 이자는 비록 2.6% 밖에 안 되지만 버블 세븐 지역에 들어간 그 사람 대비, 이미 내 돈은 단 1년 만에 50% 이상 불어 난 거네? 나 참 잘한 거지? 그치?

 

봐라 봐라 유태인의 탈무드에 나오는, 이자의 원리는 복리가 될 수밖에 없다는 그 정신으로 유대인의 금융자본이 세계의 실물 자본을 지배하고 있자나!

 

세계 대공황 이란 뜻은 피 말리는 구조조정으로, 부채 디플레이션 이 된다는 뜻이란다. 즉 무한 쩐의 증발이 시작 된다는 뜻이란다. 헬리콥터 버냉키가 1조 2천 억 달러 찍어 뿌렸다며? 근디 미국에서 부채 디플레이션으로 사라진 돈은 얼마나 될 까나?- click! →

http://federalreserve.gov/releases/h15/data.htm

 

http://taxhistory.org/www/features.nsf/Articles/D6775BEF8915BFC0852574D6005759BD?Opennull

 

 

파산 같은 구조조정으로 증발 된 돈만 대충 계산 해 봐도 무려 20조 달러가 넘네? 앞으로도 계속 증발 될 것이라네? 여기에는 13조 달러를 돌파한 미국의 국가 빚은 포함 되지도 않았네? 버냉키가 찍어낸 1조 2천억 달러는 껌 값도 안 되네? ㅋㅋㅋ 저렇게 시중 통화량이 계속 무한 증발되면? 당연히 자산 가격도 무한히 폭락할 수밖에.....

 

그럼 울 나라는 앞으로 얼마가 증발 될까? 그건 너도 몰라, 나도 몰라, 왜? 미적 거리다 이제 겨우 구조조정이 시작 되고 있는 것이거든? 부동산 대붕괴는 이제 겨우 시작 일 뿐이란다.

 

인플레 같은 소리마라!

 

내가 즐겨 먹는 아이스바 인, 비비빅, 파시통통 이 무지 올랐더구먼? 300원 에 사먹던 것이 1000원 되고 말았네? 50개 들이 박스채로 사다가 냉동실에 보관 해 놓고 먹으니까 개당 850원 되고 말았네? 그럼 283% 폭등한 겨?

멍바가! 니 맘대로 하세요 거기에 대한 보상은 자산 가치 디플레로 수천만 배 이상얼마든지 반까이 되고도 남을 것이니까.

이런 부채 디플레이션 시절에는 성급한 불나방 정신을 가진 사람들 에게는 비극 이지만, 나 같이 뚜벅이 정신을 가진 사람들에게는 축복 이란다.

지금 강남 단독 주택 값도 무지 폭락하고 있거든? 지수 상으로 2% 폭락 했다고 보도 되는 것 보면, 가격 상으로는 최하 20% 이상 폭락했단 말이거든?

두고 봐라 단독 위주인 미국 영국 같이, 조만간 울 나라 단독 주택도 65% 이상 폭락할 것 이니까.

 

여러분! 아무리 아파트 값이 폭락해도 아파트는 사시면 안 됩니다. 부지런히 모아서 로얄제리를 사셔야 합니다. 그것도 빚 한 푼 없이 사실 수 있는 기회가 반드시 오게 되어 있습니다. 이런 사태가 마무리 되려 며는 최하 5년 이상은 걸립니다.

 

미국이 남유럽을 치고, 남유럽이 동유럽을 치고, 남유럽+동유럽이 서 유럽을 치고, 서유럽이 다시 미국을 치고, 급기야는 미국 + 전 유럽이 중국을 치고 지나가야 만 사태가 마무리 될 수 있답니다. 각 단계별 전이가 1년씩만 잡아도 5년 이상이 걸린단 말인 게죠,

고래들 끼리 서로 치거니 받거니 하는 와중에 울 나라 새우 등짝은 그야말로 거덜덜 나게 되어 있답니다.

하이고~ 오로지 공구리 박스 지키기 + 4대강 삽질로 팥고물 핥아 먹기 에만 혈안이 돼 있는 2 매가바이트가 뭘 알겠소!

 

공구리 빚쟁이들아 엄살 부리지마라. 2 매가바이트 덕분에 우리는 이제 겨우 시작일 뿐이란다.

콘드라디예프 파동 같은 소리마라. 우리에게는 350만 개에 이르는 썩다리 아파트 디예프 파동이 있단다.

북한의 핵폭탄 같은 소리마라. 우리에게는 2 MBomb 가 있단다.