PD수첩 강남재건축 빵원폭로

[부동산선지자 윤상원] 11 - PD수첩 강남재건축 빵원폭로 [11]

조회 370610.07.02 09:07

부동산선지자 윤상원realreces****

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[부동산선지자 윤상원] 11 - PD수첩 강남재건축 빵원폭로

 

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MBC PD수첩 욕망의 땅 강남재건축 다시보기

2009년 10월 27일 MBC PD수첩 방영

 

전국의 집값이 들썩일때마다 그 진앙지에 재건축 아파트가 있었다.

 

재건축 아파트가 밀집한 서울 강남, 낡고 비좁은 아파트가 화려한 고층아파트로 바뀌었다.

 

그 마법같은 일을 목격한 사람들은 재건축 아파트를 수익성 높은 투자대상으로 인식하게 되었다.

 

<최진기>

 

 

 

<김수현>

 

그러나 지금 재건축 현장에서는 다른 목소리가 나오고 있다.

 

 

 

 

 

더이상 강남 재건축 아파트는 황금알을 낳는 사람이 아닐지도 모른다.

기대가 절망으로 바뀌고 있는 강남 재건축 현장

 

지금 그곳에서는 어떤일이 벌어지고 있는 것일까

 

<문지애>

지금까지 강남 재건축 아파트는 큰 수익을 남기는 상품으로 인식되어 왔습니다.

30년이상된 낡고 비좁은 아파트지만 현재 평당 4000만원 정도의 시세를 형성하고 있습니다.
재건축 문제로 주민들간에 갈등을 겪고 있는 서울의 한 아파트 단지를 중심으로

재건축 아파트의 현실을 들여다 봤습니다. 

 

서울 송파구 가락시영 1,2차 아파트, 6600여가구가 살고 있는 이곳은 단일 규모로는

국내 최대의 재건축 아파트 입니다. 

 

이 단지는 매일같이 주민들같의 갈등이 빚어지고 있습니다.

 

 

 

 

30년 가까이 된 낡은 아파트여서 불편한 점이 한두가지가 아니라고 했다.

 

 

 

 

가락시영 아파트 단지는 강남 재건축 시장의 노른자로 주목받았다.

넓은 대지면적에 저층아파트로 재건축시 큰 이익을 얻을 것으로 예상되었다.

 

 

 

 

 

 

 

5년전 2억정도 대출을 받아 이곳에 약 4억원의 집한채를 샀다.

 

<ALL IN>

 

 

 

 

 

 

2천5백 아파트 가격 1억이 올랐지만 결국 손해를 본 셈이다.

 

<홍종학>

 

 

 

 

 

 

임씨는 3년전 집값이 폭등했을때 3억의 대출을 받아 7억5천짜리 재건축 아파트를 구입했다.

 

워낙 고가에 구입을 했다. 기회비용과 대출이자등을 합칠 경우

입주할 33평 아파트 시세가 12억이 되지 않으면 무조껀 손해다.

 

재건축 입주시기가 미뤄질 경우, 한해 4천만원씩 손실액은 커진다.

 

 

<ALL IN>

 

이 아파트는 2006년 하반기에 가장 높은 가격을 형성했다.

가장 많은 사람이 구입을 했기 때문이다.

 

법적으로 조합원 지위를 양도할 수 없어 집을 팔수도 없다.

 

이러지도(수익을 내지도), 저러지도(조합원 지위 양도에 걸려 집을 팔수도)

못하는 상황에 갇혀 버렸다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

중층아파트의 재건축이 이제부터 본격적으로 시작된다면서요?

네 그렇습니다. 중층아파트란 10층이상~14층이하의 아파트를 말합니다.

1970년대 말부터 건설된 이 아파트들이 이제 재건축 시한이 되었습니다.

그래서 최근, 부동산 시장에서는 은마아파트로 상징되는 중층재건축 아파트가 초미의 관심사 입니다.

이 재건축 아파트를 지금 시세에 사는 것이 과연 이득인지 분석해 봤습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

은마아파트는 준공된 지 30년이 지났다.

페인트가 벗겨지고 시멘트가 녹아내리기도 한다. 이 아파트에 거주하는 이들은 어떤 이들일까?

 

아파트 가격 폭등 이후에 구입한 경우 실거주율이 18%이다.

 

 

 

PD수첩은 한 민간연구소와 함께 은마아파트의 수익을 분석했다.

 

<선대인>

 

 

현행 법정 최고 용적률 300% 적용시 기대 수익률

 

<박경철>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<장도형>

 

 

더 높게 지어진 아파트에는 더 많은 사람들이 살게 되고

주변 환경에도 필연적인 변화가 뒤따른다.

 

<이제선>

맨날 출퇴근 하면서 차가 막히고 길이 막히고, 지하철이 혼잡하고 그 비용은 누가 감당하느냐 이거죠

용적률 상향으로 높게 올라갔었을때 거기에 영향을 미치는
도로나 이런 인프라들을 우리가 기반시설을 설치를 해 주어야 되거든요.

누가? 국가의 세금입니다. 그 돈을 누가 마련해야 하냐 이거죠. 다른 국민들의 세금으로 말이죠.

 

도시의 하늘, 용적률의 공간은 어느 개인의 소유가 아니다.

그 도시에 살고 있는 모든 이들의 것이다.

 

<김수현>

용적률은 우리 당대에서만 써먹는게 아닙니다. 용적률도 한도가 있거든요.

결국 다음세대와 나누어야 합니다. 마치 우리가 나대지나 빈땅은 다음세대를 위해서

토지은행을 만들자 이런얘기를 하면서
도심에 우리가 살고 있는 이 땅에대한 용적률은 우리 당대에 다 쓰고 죽자는 식으로

지금 접근하고 있거든요.

 

 

 

오직 현재의 이익만을 생각하는 재건축이 이 도시의 미래를 어떻게 만들지 성찰해야 할 때가 오고있다.

 

출처: MBC

 

 

발췌 : 부동산선지자

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대한민국 최초의 고층아파트 재건축 순환주기가 와있습니다.

(고층아파트:15층이상, 저층아파트:5층이하)

재건축을 앞두고 있는

강남 송파 가락동 저층 시영아파트 재건축 현장에서는

무슨일이 일어나고 있을까요?
그곳은 3000가구가 넘는 대단지에, 대지지분이 135%나 되는

(30평아파트의 대지지분이 40.5평이라는 뜻)
2006년에 13평이 7억을 호가하던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.

그런데 지금은 3억에도 잘 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요?

그 이유를 살펴보겠습니다.

현행 재건축법상
가)개발분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에

기부체납해야 됩니다.
나)재건축시 전용면적 18평 이하의 소형아파트를 20%이상 지어야 합니다.
다)과밀억제 부담금 등 기타 비용이 또 들어갑니다.
이러한 이유로...

전용25평(32평형)을 배정받는데 현금 청산금으로 2억 5천만원

정도를 지불해야 합니다.
여기에 재건축시 수년간 이주비(전세금대출2억+대출이자비용6천만원)을 추가로 2억6천만원 이상을 부담해야 합니다.
합이 5억 1천만원이나 들어갑니다.

 

강남구 재건축 아파트는 가구당 평균 융자금액이
가)제1금융권 평균 2억9천만원
나)제2금융권 평균 5억3천만원
따라서 금리인상 및 금융구조적으로 굉장히 취약한 구조입니다.

더 심각한 문제가 있습니다.

재건축 기간중에 관행적으로 발생하는 설계변경비용으로 인한

비용증가가 발생하게 되며 이때문에 조합원측과 조합측의 얽히고

설킨 소송사태로 모든 공정이 중단된채

5년이상이 흘러버린 상태입니다.

그 5년이란 기간중에 들어간 비용은 PF(프로젝트 파이낸싱)로 이루어져

연리14%의 고금리로 이자에 이자가 발생하여
조합분담금이 불어나는 상태이며, 각종 이권을 둘러싼 소송으로 세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나고 있는

상황입니다.

 

대지지분이 무려 135%(30평아파트 대지지분이 40.5평이라는 뜻)

나 되는 저층아파트 재건축 현장이 이럴진데

대지지분이 고작 40%(30평 아파트 대지지분이 12평이라는 뜻)

밖에 안되는 고층아파트 재건축 현장은 더 말해 무엇하겠습니까?

현재 강남구에는 35년차가 넘은 고층아파트는

은마,잠실주공5단지,쌍용,한양,현대 등 대거 포진하고 있습니다.
은마와 잠실주공5단지를 예를 들어보면, 재건축 조합을 구성한지

9년이 넘어가고 있는데 아직까지 재건축 착공은 고사하고 조합설립

인가조차 신청을 하지 못하고 있습니다.

그 이유는 위에서 설명한데로
가)소형평형의무비율
나)개발분담금
등으로 일반분양을 감안하더라도, 현재 살고있는 평형보다

훨씬 좁은 평형배정을 감수해야 하기 때문입니다.
이런 상태에서 조합설립 인가를 받게되면 그 순간 조합원 명의변경

금지조항에 걸려 빼지도 박지도 못하는 상황이 되기 때문입니다.
즉 폭탄돌리기를 더이상 할 수 없는 상황에 이르게 되는 것입니다.

어거지로 재건축을 시행하려 했다가는 가구당 이주전세비+전세대출이자비용+재건축비용+철거비 등으로 최하 6억5천만원 이상의 현금이 필요한 상황이 되버려 재건축 자체가 불가능한 상황에 처해있는게 현실입니다.

더더욱 우려스러운것은 다음정권이 지나고 나면 45년차에 진입하는 이들 재건축대상 아파트들은 과거 한강시민아파트,
청계천 시민아파트처럼 강제퇴거 당할 수 밖에 없는 시기가 도래할 것입니다.

 

그렇다면

왜 아파트 재건축 조합원들은 이러지도 저러지도 못하고 수년채 재건축 관련 소송에 휘말려 있는 것일까요?

그것은 바로

대지지분이 소유할 수 있는 권리라는 아파트 소유자들의 일방적인 오해 때문입니다.

집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다"라는 법 조항은 
이는 아파트 대지지분이 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하다는

말입니다.
아파트 대지 지분은 가구의 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게

하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다.

이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이됩니다.

 

이는 이미 대법원 판례에도 수없이 나와 있습니다.

예를 들면 잠실주공 2단지는 13, 17, 19 평형이 혼합 되어 있었습니다. (잠실 1단지는 모조리 13평, 잠실 3단지는 모조리 15평 이였었는데…….) 잠실 2단지 어벙한 조합장이 관리 처분 시 19평 소유자에게는 많은 평수를 배정, 13평 소유자에게는 작은 평수를 배정 했다가. 소송에 걸려들어, 대법원 무효판결로 다시 또 뽑기 했답니다. 무능 무식한 조합장의 실수로 약 30억 이상이 추가 금융비가 작살났었답니다.이는 법원에서 대지지분을 여러분의 소유권이 아닌 건물을 위한 사용권으로 만 유권해석을 했다는 증거이지요.

즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.

 

집합 건축물 법에 보면

 

• 대지 지분은 건물의 처분에 따른다.

(건물이 땡 치면, 지분도 땡 친다는 뜻입니다.)

 

• 대지 지분만 별도로 “매매, 근저당 설정 등의 행위는 원인 무효”다

  (당신 소유가 아닌데 어케 팔아먹을 수 있나요. 라는 뜻입니다.)

 

• 이는 민법에 나와 있는 “종물(지분)은 주물(건물)의 처분에 따른다." 라는 조항과 일맥상통하는 것입니다.

(아파트의 경우에는 단독과 달리 건물이 “주물(主物) 입니다.)

 

 

이제 아시겠습니까. 아파트가 부동산이 아니란 것을....

 

바로 이런 아파트 건물에 귀속된 티끌만도 못한 대지지분이 소유권이 아니라는 大 전제하에서 전두환, 노태우 대통령 시절 합이 12년 동안 내내. 분양가가, 분당도 105만 원, 일산도 105만 원, 산본도 105만 원, 강동 고덕도, 상계동도 105만 원. 강남 삼풍 아파트도 105만 원, 유비쿼터스 105만 원.

 

왜. 대지지분은 소유권이 아니니까요.

그래서 대지 지분 값은 따지면 안 되쥐요.

그래서 언제 어디서든지 무조껀 105만 원.

 

강남에 지으나 분당에 지으나. 산본에 지으나 건축비는 마찬가지니까 무조건, 분양가 105만 원 이게 대법원의 올바른 유권해석에 입각한 분양 방식 맞자나요.

 

그니까는 아파트는 부동산이 아닌 것 맞자나요. 

 

 

결론 : 재건축 아파트에 투자를 염두해 두고 계신 분들이라면 정말 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을 가구주의 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류에서 빠져나오셔야 합니다.

정말 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하셔야 합니다. 어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 조합원들은 옴짝 달싹 못하고 다수의 동의대로 그들의 의사대로 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.

 

<추신>

아직 못보신 분들께서는 2009년 10월 27일, 11월 17일 MBC PD수첩을 꼭 다시보기 해보세요

아직 못보신 분들께서는 2010년 06월 09일, KBS 추적60분을 꼭 다시보기 해보세요.

 

윤상원

 

아파트의 미래를 보실 분은 여기로...

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